こんにちは。
最近は、本業のエンジニアの仕事が怒涛の勢いで忙しくなり、ブログになかなか手を付けられていませんでした。
細々となが～く続けられたらいいなと思っていますので、皆さんには、気が向いたときにフラッと覗きにきてほしいです。
さて、今回は、不動産投資についてお話します。親が大家さんをやっていることもあり、私も近いうちに大家さん業を始める予定です。
皆さんは、不動産投資についてどのようにお考えでしょうか？
- 大家さん？そんなのサラリーマンがやるもの？
- 親の不動産を相続したらやろうかな！
- 興味はあるけど、何から手をつけていいかわからない
など、端的に言うと「よくわからない！」という方が多いのではないでしょうか？
ちなみに、私は上記にすべて該当する人間でした(笑)
これから不動産投資をしようとしている私が、勉強してわかったことを書いていきます！「私も不動産投資やってみたい」とか「副業として興味はある」という方たちに少しでも参考になれば幸いです。
不動産投資が儲かる仕組み
不動産投資で儲かる仕組みは、２つあります。
- 家賃収入（インカムゲイン）
- 売却益（キャピタルゲイン）
１つ目は、家賃収入ですね。
これは、容易に想像つくと思います。
例えば、「アパート１棟6戸建て、家賃が6万円」であれば、年間家賃収入は、
6戸 × 6万円 × 12ヵ月 ＝ 432万円
という感じですね。
432万円と聞くと、「私の年収より多い！」と思ってしまう方もいるかもしれませんが、実際には、そんなに甘くないので、ご注意ください。※後ほど説明します。
2つ目は、売却益です。
不動産を買って、売ったときの差額ですね。
例えば、「ボロアパート1棟6戸建てを500万円で購入、リフォーム費用300万、1,300万円で売却」とすると、
1,300万円 ー 500万円 ー 300万円 ＝ 500万
の利益となります。
ここでも「私の年収より多い！」と思ってしまう方もいるかもしれませんが、実際には、そんなに甘くないので、ご注意ください（２回目）。※後ほど説明します。
不動産投資で注意したいこと
空室のリスク
持っている物件は、常に満室とは限りません。入居者が転勤ですぐに引っ越してしまう可能性もありますし、更新費用を嫌がって退去する可能性もあります。
空室の間は当然、その分の家賃収入はありません。せっかくお金を増やそうと不動産経営をしたのに、空室では意味がありませんね。
そのため、空室になったときには、それを埋めるためのあらゆる努力をしないといけません。
運営コストがかかる
先ほど、「家賃収入が年間432万円！」という話をしましたが、実際には支出があります。
- 管理費
- 修繕費（クロス張り替え、エアコン取り換えなど）
- 大規模修繕費（外壁の塗装、屋根の塗装など）
- 固定資産税
- 都市計画税
- ローン返済
など、色々あります。
特に大規模修繕は、多額のお金がかかるので、基本的には、毎月積み立てておく必要があります。
初心者が不動産経営をして「432万円入ったから、車買っちゃおう！」という人は、残念ながら5年後くらいに破産するでしょう（泣）
価格が変動するリスク
土地の価格は常に変動します。上がる可能性もあれば、下がる可能性もあります。
常に生活に余裕がある人は、地価が上がっているタイミングを待って、売ることができます。
しかし、
- 子供の大学入試
- 相続税の支払い
- 家族が病気で入院費が必要
など「急にまとまった現金が必要になった！」といったときに、地価が下がっていると、最悪です。
お金が必要だから売らないといけないのに、売却益どころか売却損になるなんていうことも発生します。
外れ物件を買わされるリスク
不動産売買は、スピード勝負だったりします。いい物件はすぐに売れてしまうので、素早い対応が必要です。
かといって、外れ物件を購入してはいけません。十分な調査が必要です。
例えば、
- 物件の作りはしっかりしているか（過去にレオパレスの物件が違法建築で問題になりましたね）
- 再建築は可能か
- レントロール（入居履歴）は、問題ないか
- 想定されている家賃の価格は適正か
- 周辺施設は充実しているか
などです。
よく聞く話では、無料の不動産セミナーに参加して、そこで外れ物件を買わされるケースです。
セミナーの主催者もビジネスでやっているので、無料で終わってしまっては儲けがないですね。
そこで、うまいこと話を進めて、外れ物件を購入させるわけです。本当にいい物件であれば、「自分で買ったら？」という感じですよね。
購入時は、十分に事前にシミュレーションして、本当にいい物件か見極めましょう。見極めている間に、他の人に買われてしまったら、それは運がなかったと思えばいいのです。
その経験は、無駄ではありません。次回、似たような物件が出てきたときは、すぐに購入すればいいのですから。
今日のまとめ
今日は、不動産経営の儲かる仕組みと注意したいことを書いてみました。
まだまだ、書きたいことや伝えたいことがたくさんあります。例えば
- ボロ物件で儲ける方法
- 新築ワンルームマンションを買ってはいけない理由
- 投資用物件で住宅ローンを活用する方法
など。これは、また追々、発信していきます！
コメント